千億房企中梁控股赴港募資還信托貸款 成本近10%利潤不及利息

　　踩中三四線城市棚改紅利和去庫存“東風”，中梁控股用了不到3年，從年銷300億急速跨進千億房企陣營。

　　公司脫穎而出，全賴董事長楊劍把碧桂園模式運用的淋漓盡致。

　　不過，因為拿地兇猛，也讓公司盈利水平低于上市房企平均水平，融資成本居高不下。

　　日前，這家地產企業在港交所更新聆訊資料，擬在港股 上市，其主要目的是籌錢償還信托貸款和支付項目建設成本。

　　3年躋身千億房企

　　繼碧桂園（02007.HK）之后，中梁控股成為在三四線城市拿地最為兇猛的地產企業。

　　公司日前更新聆訊資料顯示，2016年至2018年，分別拿地63塊、119塊和221塊，算起來，2016年，平均每7天拿下1塊土地，到2018年，平均不到兩天就拿下1塊土地。

　　伴隨拿地動作不斷，公司土地儲備面積從2016年的770萬平方米，躍至2018年末的3640萬平方米。截至2019年3月31日，土地儲備面積達到3890萬平方米。

　　這3年，正是公司董事長、控股股東楊劍口中的機會，大背景是三四線城市棚改政策紅利和去庫存的市場環境。

　　2016年，中梁控股走出浙江，以長三角為圓心，大致沿著高鐵沿線城市布局，陸續向中部的江西、安徽、河南和廣西等省滲透，形成如今在全國擁有的12大區域。

　　手里有了土地，公司啟動與碧桂園類似的高周轉模式：即4個月開盤、5個月現金流回正，6個月第二次投入。

　　短短3年間，公司規�？焖僭鲩L。2016年至2018年，銷售額分別為337億元和758億元和1015億元。

　　快，也導致公司質量問題和安全隱患陸續爆發。

　　現在，網上多見公司項目產品質量、違約等投訴；徐州中梁香緹公館發生施工事故致5名工人死亡；公司18家附屬公司發布虛假宣傳廣告被處罰280萬元。

　　公司披露，報告期內，旗下15家項目公司因“不合規”情況被罰款540萬元。

　　高融資成本侵蝕利潤

　　中梁控股營業收入從2016年的29.25億元增至2018年的302.15億元，年復合增長率221.4%，遠高于行業平均值；2018年，公司凈利潤為25.26億元，相當于2017年5倍之多。

　　但其盈利水平與同行還存在一定差距。

　　2018年，公司的毛利率和凈利率分別為22.9%和8.4%。觀點地產數據顯示，2019年度中國地產30強，2018年毛利率、凈利率平均值分別為27.82%和13.71%。

　　中梁控股的融資主要來自銀行和信托等渠道，券商 中國曾報道公司融資中信托和資管產品占比58%。

　　2016年至2018年，公司未償銀行貸款 及其他借款總額分別為202.27億元、244.76億元和270.05億元，融資平均實際利率分別為9.4%、7.9%和9.9%，遠高于主流房企6.07%的融資成本平均水平。這3年公司的利息支出分別為17.02億元、27億元和30.28億元。

　　同一時期，公司現金及銀行結余分別為85.01億元、164.84億元和230.80億元。公司流動負債總額分別為351.35億元、796.81億元和1484.50億元。

　　中梁控股此次赴港募資主要有三種用途：補充運營資金；支付溫州等地項目建筑成本；償還4筆即將到期的信托貸款。

　　這幾筆信托貸款將于今年7月18日、9月6日、11月1日、11月22日相繼到期，這些貸款一年期年利率最低11.5%，最高的達到13.83%。

　　布局多元化滯后

　　隨著三四線棚改和去庫存紅利減弱，2018年，中梁控股陸續進入中西部二線城市。

　　總體來看，公司收入主要來自于地產業務。

　　2016年至2018年，公司地產業務收入分別為29.04億元、139.13億元和299.92億元，分別占比同期總收入的99.3%、99.2%和99.3%。

　　長三角地區是公司重點收入地區，截至2019年一季度末，公司土地儲備總量中有45.6%來自該地區。2017年和2018年，該地區分別實現收入135.89億元和284.53億元，分別占比公司收入96.88%和94.17%。

　　從增速上來看，2018年地產收入同比增長115%左右，遠低于此前幾年的增速，加之房產行業結轉周期長，未來能否持續高速增長存疑。

　　賽迪機構統計，龍湖、中糧地產等21家房企陸續改名，地產商正在從單一開發模式轉向多元化發展，無論是分拆物業上市，還是加速搭建新產品體系，均顯示出主流房企對未來樓市的判斷。

　　萬科早在5年前就布局長租公寓，2018年將租賃住宅確定為核心業務；萬達布局更多元，涉足養老、教育、物流等行業；雅居樂集團（03383.HK）布局環保、教育等8大板塊；新城控股 (行情601155,診股 )（36.950, 0.55, 1.51%）（601155.SH）則加大對商業物業的持有比例。

　　中梁控股2018年4月，才公司開始布局投資物業開發及營運，當年獲得租金收入443萬元。另外，公司的管理咨詢服務和物業管理服務板塊收入較小。

　　2016年至2018年，管理咨詢服務收入0.22億元、1.06億元和2.12億元，連續3年均占比公司收入的0.7%；物業管理服務收入最高年份2017年收入719萬元，占比僅0.1%。